Как купить гараж в Красноярске: плиты перекрытия, ворота, замки и смотровая яма

Если вы даже только подумываете купить гараж в Красноярске, то поймите, это не просто сделка с недвижимостью, а приобретение «дома» для вашего железного коня и мастерской для вас, а может быть даже места, в котором вы будете отдыхать от окружающего мира.

Конечно, рынок здесь диктует свои условия: от промерзания грунтов до риска взлома. Чтобы не попасть на деньги, нужно разбираться, ну или хотя бы попытаться разобраться в конструктивных деталях. Эта статья для тех, кто готов вникать чуть глубже, чем просто смотреть на косметический ремонт.

Площадь гаража -  Считаем каждый квадрат!!!

Площадь первое, о чем спросит риелтор, но последнее, что реально важно без контекста. Для Красноярска стандартные размеры - 4х6 или 4х7 метров. Но покупать «коробку» вслепую нельзя.

Оптимальная глубина и ширина. Если у вас седан (Тойота Камри или аналоги), ширина 3 метра это абсолютный минимум. Комфорт начинается с 3,5 метров. Почему? Ворота уменьшают проем, а с учетом открытых дверей машины вы будете вылезать через багажник, если ширина маленькая. Длина 6 метров классика. Для паркетника типа Туссан или Спортейдж этого хватит, но вот для УАЗ Патриот или микроавтобуса (Хендай Старекс) уже нужно 7 метров, чтобы оставить место для верстака в глубине.

Высота потолков и въезд. В Красноярске много гаражей в кооперативах с низким рельефом. Перед покупкой замерьте высоту ворот в проеме. Если у вас Нива с «колхозингом» («багажник» на крыше) или Газель, стандартные 1,8 метра вам не подойдут. Ищите проем от 2 метров. Так же обращайте внимание на угол въездного пандуса: зимой низкая бамперная юбка будет загребать снег, если въезд слишком крутой.

Плиты перекрытия:

Потолок в гаражном боксе чаще всего пустотная плита перекрытия (ПК или ПБ). Это не просто бетон, который держит крышу, это зеркало состояния всего строения. Трещины и прогибы - красный флаг.

• Что скрывает маркировка. На заводе каждую плиту маркируют. Например, ПК 60-15-8. Расшифровка: ПК плита с круглыми пустотами (диаметр 159 мм), 60 - длина в дециметрах (6 метров), 15 - ширина (1.5 метра). Последняя цифра - несущая способность (800 кг/м2). В Красноярске часто продают гаражи с плитами ПНО (облегченные, 160 мм толщиной). Они тоньше и боятся точечных нагрузок (например, если вы решите закинуть на крышу двигатель или несколько кубов дров). У них предел длины - около 6,3 метра.
• Диагностика «глазомером». Заходя в гараж, смотрите на стыки плит. Если видите следы подтеканий (желтые разводы), гидроизоляция швов убита. Весной капель с потолка вам обеспечена. Главная опасность - прогиб. Если веревка, натянутая от стены до стены, касается середины плиты или видно провисание критический износ.
• Что с торцами. Пустоты в плитах имеют свойство промерзать. В Красноярске с его сибирскими морозами это проблема номер один. Грамотный хозяин забивает пустоты с торцов минеральной ватой или бетонирует их. Если сквозь дырки в плитах свисает иней или на стенках пустот лед - зимой внутри будет холодно.

Ворота это не  только металл....

Ворота - самая уязвимая часть. Скупой платит дважды: дешевые распашные «колхозные» створки на второй год поведутся «вертолетом» (перекос по диагонали).

Типы конструкций. В Красноярске популярны два варианта:

• Распашные. Классика. Требуют свободного места перед въездом. Плюс - простота ремонта. Минус - их легко выломать монтировкой, если замок слабый.
• Секционные (подъемные). Дороже, но удобней. Полотно с ламелей уходит в потолок. Экономит метры перед гаражом. Обратите внимание на пружины растяжения. В нашем климате от перепадов температур чаще рвутся тросы, чем пружины. Покупайте те ворота, где есть боковые ролики из прочного пластика, а не из дешевого полимера.

Защита от вскрытия. При осмотре обратите внимание на внутреннюю сторону. Если петли ворот приварены снаружи - их срежут за минуту. Петли должны быть скрытыми или с противосъемными штырями. Нижний угол створки - самое слабое место. Убирите щель между полом и воротами (резиновый уплотнитель решит проблему сквозняка и снизит риск поддеть створку ломом).

Замки

Одна защелка на калитке приглашение ворам. В гаражных кооперативах кража процветает. Нужно ставить как минимум два замка разных систем. Злоумышленник специализируется на одном типе, второй его собьет с толку.

Выбор системы.

• Сувальдные - самые надежные для гаража. Механизм основан на пластинах (сувальдах), ключ массивный. Их сложно отжать отмычкой. При открывании такой замок издает характерный громкий хруст.
• Цилиндровые - менее устойчивы к высверливанию. Если это единственный замок, требуют обязательной броненакладки на цилиндр.
• Реечный (ригельный) - дедовский метод. Огромный ключ на полметра. Это, как сейф. Сломать сложно, но зимой в механизм замерзает вода, и провернуть ключ становится нереально.

Секретный лайфхак. Поставьте на ворота внутренний засов (шпингалет) снизу и сверху, который открывается только изнутри. Или накидную цепь. Если вы закрыли гараж снаружи, внутренние замки бесполезны - тут на помощь приходят накладные замки с кодовой защитой, а так же старый добрый навесной замок с закаленной каленой душкой. Обычную дужку перекусывают гидравлическими ножницами за 10 секунд, каленая закаленная проблема.

Смотровая яма

При покупке гаража с уже готовой ямой вы либо выиграли, либо подписались на вечный болотный ад. Яму нужно проверять жестко.

• Геометрия и габариты. Стандартная ширина канавы - 75-80 см. Почему? Расстояние между колесами легковушки около 90-100 см. Плюс запас на "просвет" по 20 см от края до колеса. Если яма шире метра - парковаться в нее страшно: есть риск завалить колесо в яму и повредить подвеску. Глубина расчитывается под рост хозяина + 15см. Низкорослому человеку в глубокой яме придется работать с вытянутыми вверх руками, а высокий упрется макушкой в днище машины.
• Гидроизоляция. В Красноярске грунтовые воды могут подниматься в апреле выше обычного. Осмотрите стены ямы. Если они просто выкрашены масляной краской - вода все равно найдет путь. Правильная яма должна иметь либо оклеечную гидроизоляцию (рубероид на битумной мастике с запасом на поверхность пола), либо бетон с добавками «Пенетрон» (проникающая гидроизоляция). Признак проблем: мокрые пятна на стенах ямы летом, запах сырости, ржавчина на металлических уголках обрамления.

Ниши и вентиляция. Если в стенах ямы есть полости (ниши для инструмента) удобно. Но обратите внимание, не уменьшают ли они толщину стены критично. Если кирпичная стена тоньше 20 см, грунт может выпернуть кладку внутрь во время пучения. Наличие приямка (углубление для откачки воды) признак того, что хозяин знал о проблеме подтопления и пытался с ней спорить. Если есть труба вентиляции (диаметр 100 мм, выходящая на улицу), это хорошо - яма проветривается, не скапливаются выхлопные газы.

Правовые тонкости покупки

Заканчивая обзор, нельзя забывать о бюрократии. В Красноярске множество гаражей стоят на арендованной земле. Такие объекты опасно брать в ипотеку или за наличку без юриста.

Титул собственности. Проверьте, внесен ли гараж в Росреестр. Если у продавца только «членская книжка» ГСК (гаражно-строительного кооператива), это не ваша собственность. Вы купите только право пая, а кооператив в любой момент может пересмотреть правила. Требуйте выписку ЕГРН. Обратите внимание на категорию земли. Если под гаражом земли не выделялась, а строение самострой - через два года приедет муниципалитет и снесет его под тяпку.

Материал стен и очему это важно! Кирпич против шлакоблока и ракушечника!

Стены гаража его основа. В Красноярске чаще всего продают боксы из красного кирпича, шлакоблока, ракушечника или силикатного белого кирпича. Разница между ними - как между термосом и решетом.

• Кирпич (керамический). Это эталон. Пористая структура красного кирпича дышит и выводит влагу наружу. Он выдерживает 50-70 морозоциклов (замерзаний-оттаиваний) без разрушения. При осмотре обращайте внимание на «высолы» - белый налет на швах и самом кирпиче. Это значит, что внутрь активно тянет грунтовую влагу и при морозе стены будут пухнуть. Слишком много высолов - кладка сыреет изнутри.
• Шлакоблок - бич дешевых гаражей. Делался из отходов металлургии. У него огромное минусов: высокая гигроскопичность (как губка тянет воду) и низкая морозостойкость. В сибирские морозы шлакоблок промерзает насквозь, а при оттепели отсыревает и крошится. Попробуйте воткнуть в стену отвертку: если она входит на 1-2 см, как в песок - через 3-5 лет там будет дыра. Шлакоблочный гараж боится вибрации (хлопающие ворота, работа перфоратора) - стены могут дать продольные трещины по швам. Плюс только один: низкая цена в объявлении.

Ракушечник (известняк-ракушечник). В Красноярске его привозят из южных регионов. Стена из ракушки хорошо держит тепло, но мягкая как сыр. Просверлить такую стену под анкер - легко, но держать тяжелый стеллаж она не будет. Главная беда - грызуны. Мыши прогрызают ракушечник за одну ночь, превращая гараж в проходной двор. Для технички это катастрофа. Если покупаете такое строение, готовьтесь обшивать стены изнутри мелкой оцинкованной сеткой.

Плита перекрытия против шифера и профнастила

Верхняя часть гаража определяет сохранность машины на 50%. Текущая крыша лужа в смотровой яме и коррозия на порогах.

• Железобетонная плита перекрытия. Уже говорилось выше, но добавим про преимущества над листовыми материалами. Плита дает ровный горизонтальный потолок без стропил и обрешетки. На ней можно сделать эксплуатируемую кровлю - постелить рубероид в два слоя или наплавляемый битумный материал. По плите сверху можно ходить, ставить бочку с водой или сушить дрова. Единственный минус - цена и сложность ремонта при трещине (потребуется иньектирование эпоксидной смолой).
• Шифер (асбестоцементный). Старый дедовский способ. Легкий и дешевый, но для Красноярска малопригоден. От перепадов температур (с утреннего -35 до дневного -15) шифер становится хрупким как стекло. Первый снегопад с наледью - и лист трескается. Кроме того, асбестовая пыль канцерогенна. Если шифер покрыт мхом и лишайником уже финиш, такой лист не ремонтируют, только полная замена. Под шифером обязательна обрешетка и пароизоляция, иначе конденсат будет капать на машину с внутренней стороны листов.

Металлопрофиль (профнастил). Современный вариант, но с подвохом. Тонкий лист (0,4-0,5 мм) в гараже без утепления собирает конденсат как банка с холодным пивом. Весной с потолка начинает капать ржавая вода. Для гаража подойдет только оцинкованный профлист с полимерным покрытием (пурал или полиэстер) толщиной минимум 0,7 мм. Обязательна вентиляция подкровельного пространства - щели на коньке и карнизные отверстия.

Без них металл сгниет за 3 зимы изнутри из-за коррозии.

Полы и отмостка: Что под ногами?

Пол в гараже не просто бетонная стяжка. Это основа для домкрата и защита от пучения грунта.

Бетонный пол. Он должен быть с уклоном к воротам (1-2 см на метр), иначе вода после мытья или таяния снега с машины будет стоять лужами в углу. Проверьте пол стальной арматурой длиной метр. Если она входит в трещину глубже 2 см - стяжка разрушается изнутри. Хороший пол в гараже должен быть залит с армированием (сетка 10х10 см, проволока 4-6 мм) и толщиной от 10 см под легковую, и 15 см под внедорожник. Пол без гидроизоляции под собой даст капиллярный подсос влаги из грунта - машина будет стоять в сырости даже летом.

Отмостка по периметру. Многие забывают на неё смотреть. Это широкая полоса бетона или асфальта шириной от 70 см, примыкающая к стенам снаружи. Если отмостка треснула и отошла от стены на 5-10 см - ливневые воды с крыши и с дороги текут прямо под фундамент.

Через пару лет это даст просадку угла гаража, перекос ворот и трещины в стенах. Покупая гараж зимой, проверьте отмостку: если лед на ней стоит выше уровня почвы, а у стены пустота - хозяин не следил за водостоком.

Итог такой: хороший гараж в Красноярске холодная голова при замерах и жесткий контроль замков с ямой. Не ведитесь на дешевизну, потому как ремонт этого железобетонного короба стоит как пол машины.